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随着各地将“多校划片”写进入学政策，一套房锁定一个学区的时代正缓缓落幕。而在大洋彼岸，教育资源分配体制的差异，并没有影响美国人购买学区房的热忱。
这篇推送的作者珠同是资深留学咨询专家，也是一位定居密歇根州的华人妈妈，她给我们讲述了一段曲折的海外购房经历，看完下面的文字，你可能对“学区房”会有更深刻的认识。
大半年前，我们家为了让孩子入读当地最好的一所公立小学，在看房当天就签了购房协议，并以比卖家开价还高的价格竞购下了目前这套学区房。
买房几个月后，美国疫情肆虐，社会秩序混乱，越来越多的市民开始失业并申领救济金和政府补助……
面对如此情况，正当我开始后悔自己出手太早，大呼“买亏了”的时候，上周得知有位朋友以迅雷不及掩耳之势，成功PK掉另外5个买家“抢”下一套学区房，我才知道：美国的学区房，管他什么疫情不疫情，永远都是“兵家必争之地”。
密西根州一个城市的小学学区分布，不同颜色表示对应小学的学区房区域
美国学区房的概况其实跟中国差不多：每个公立学校都有固定的区域划分，你的房子在哪个区域，小孩就在哪个学校上学。
美国公立学校虽然都免费入读，但还是有好坏之分。好学校在师资、生源、学校设施、教学成绩评估上都更有优势，学区房就会非常抢手；而口碑不怎么样的学校，辖区内房子不仅价格卖不高，很多甚至上市几年也无人问津。
但有一点跟中国不一样是：即使你的学区房不是买的，而是租的，也可以入读对应的学校。
有人就要问了：为什么不选择去租学区房，而要买呢？那是因为——学区房你根本租不到啊！
附近一个比较好的学区公寓出租房，但是排队要等1年左右才有空房
附近一个较普通的学区出租房，条件更差些，但也要等大半年才有空房
在买目前这个学区房之前，我们也想过采取租房的形式，但事实证明这完全没有操作性。
那时为了给孩子提供更好的教育，我们选中了当地最好的一所公立小学。唯一问题就是，我们住在一个距离学校开车30分钟的地方，房子又大又新，但对应的小学不是很好。
所以，如果可以在学校附近租一个小的学区公寓房“挂靠”一下，就能既不影响居住水平，平时开车来回学校也不算太远，那就不用兴师动众的买学区房了。
当我们走了一遍周围的出租市场，才发现所有的学区公寓房都一票难求，很多公寓甚至要提早支付定金，还要排队，有的就算等待一年也不一定轮的上。
那么要入读目标小学，我们面临的只有一个选择：购买学区房！
在美国买房与中国一样，大多数人会雇中介进行操作。我们也找了一个中介带着看房，事实证明找到一个好的买方中介至关重要，这是后话。
美国的房市是非常透明的：一个房子如果上市，所有人都可以在网站上查到这个房子的具体信息，包括房屋结构，照片，面积，房龄，对应的学校，甚至所有历史交易价格，收税情况。
一套网上非重点学区房的信息，从房屋具体信息到卖方中介、历史价格、到学校信息，全部透明
如果买家对一个房子感兴趣，买方中介就会联系卖方中介看房。看房时卖家中介会在房子大门套一个密码锁，买方中介凭借对方提供的密码带领买家开门看房。看房过程中，卖家必须离开房子，卖方中介也不能在场。
房子上市之后，会定期举行公开看房时间，在规定时间内（比如周日上午8点到12点），任何人都可以进这个房子看房，卖方中介会在房子内公开跟到访者沟通介绍，也就是所谓的Open House。
一般卖家中介会挂在房门前的密码锁，买房中介只要凭着密码就可以看房
我们是提前了大半年开始看房的，原以为时间足够充裕了，可以慢慢找慢慢挑，可是当时在市场上一搜，该小学的学区房一共才6套，而在我们预算范围内的只有4套，全部是在最近2个月内刚上市的。
于是中介帮我们4套全约了看房，结果呢？
第一套房子状况一塌糊涂，必须斥资整栋，重新装修才能入住；
第二套是60多年前建造的超旧小房子，单价超贵；
第三套房子的前房东夫妻一年前在房子里过世，属于中国人不愿意接手的“凶宅”；
只剩一套房子中规中矩，可是全部卧室都朝北，后院巨大但都是洼地，据说一下雨就容易积水泛滥。
面对这个情况，我们只有选择了继续等待。
美国卖房中介都会在房子前面插一块牌子显示在售，并写上中介的信息
可是，在接下来等待的3个月内，不仅这4套房子全都被人买走了，另外新出的5套房子，在我们犹豫的时候，也全都被人拿下了！
这个时候，我们才开始意识到美国的学区房是等不得的，只要房子没有不可忍受的大问题，都会很快被抢走。于是，在又看了一套新出的房子之后，我们不再纠结这个那个，直接出价了。
这里要给大家介绍一下美国买房的出价流程：
首先，买家必须获得银行出具的财力背景调查预先批准书，证明自己有能力贷款或者购房；
然后，由卖家提供房屋销售细则，详细说明房子的状况，包括房龄、面积、结构、装修和设备等所有情况，确保信息的准确详实；
最后，买家看房如满意就出意向书（offer），卖家一般24小时内给出答复，是拒绝，接受还是还价。
基于之前的非学区房购房经验，我们预期卖家会还价，所以我们的出价比卖家的开价低了1万美金。结果第二天，卖家一点还价的空间都没有留，直接拒绝了我们的开价。
就在我们准备提高金额重新开价时，卖方通知我们已经接受了其他买家，最终房子在一美分都没有还价的情况下，一周内就卖出了……
如果说错失第一套房子只是心有不甘，两周后和第二套房子再次擦肩而过，让我们悔恨不已——那是一套各方面条件都让我们心动的房子。
原以为可以万无一失，但因为所有买家的出价都是不公开的，所以我们并不知道还有人出价比我们还高，房主最终选择了一个开价比我们高了1000美金的买家，真是竹篮打水一场空！
直到那一刻，我才彻底明白了：在美国买学区房，特别是心仪的学区房，不仅要快，还要靠竞价来抢的。同时，还要找对中介，通过业内关系，提前了解信息，做到知己知彼！
于是，在进入看房第5个月的时候，我们果断换掉了之前雇佣的亚裔中介（当时中介协议签了4个月正好结束），选择了当地最大中介公司一个看上去非常灵活，自称业内关系很熟的白人妹妹作为买方中介。
后来证明这是一个非常明智的决定。
这个白人妹妹一上任，就带我们看了最新市场上的两套房子，在我们明确看不中的情况下，又推荐了一套房子要带我们去看房。那时这套房子才上市一周，并在那几天已经收到了6个不同的买方开价，所以市场上已经不让人看房了。
但卖方中介和我们的白人妹妹在业内认识，算是朋友，于是她的一通电话之后，卖方中介就破例让我们看房了，但明确说当天房主就会在所有已经收到的买家开价中做选择了。
这就意味着即使我们想买，从看房到正式出价，也只有半天时间。
结果我们对这套房子一见钟情，鉴于之前的教训，决定当天下午立即出价。
可是到底如何出价，是压价，原价，还是高于原价？如果高于原价，竞价多少才能击败其他买家？这让我们犯难了。
为了不再错失这个房子，我们原打算加价2000美金，可这时白人妹妹利用她的 “内部消息”，建议我们只需加价1000美金，但给出更多的定金（一般当地都是给500-1000定金，我们支付了2000定金），这样就可以在买家中脱颖而出，显示诚意。
出价之后的24小时，我们都是在不安等待中度过的，生怕再次被筛选掉。到第二天晚上，白人妹妹打来电话说我们的出价被卖家接受了，我们才真正安下心来，那真是这大半年漫漫找房路里，最快乐和满足的时候。
看房当天拍摄的照片，白人妹妹也出镜了
接下来就是在白人妹妹的帮助下走流程了：签订正式购房合同、申请贷款、做房屋估价、做房屋检测。前两个步骤跟中国类似，后面两个可能是美国特有。
房屋估价一般是中介帮忙找专业人士重新评估房价，拿到估价书后，如果价格和购房金额相差不大，双方就继续走下一步流程；如果估价低于购房金额很多，则买方可以和卖方沟通降价，或者选择结束交易拿回定金。我们的估价只差了1600美金左右，加上是自己高价抢来的学区房，当然不介意了。
然后就是找专业检测师，对房屋的结构和设备进行检测并出具报告。如果房屋有很多大问题，则买房可以和卖方协商价格或达成解决方案。我们的检测报告虽然列出了一些问题，但都不是很严重，所以也就没在意。
房屋检测的列表，包含了房屋的各方面，外部内部结构，房屋设施，排水等
可是！等我们全家住进来，才发现房子有很多大问题，而这些房屋检测师都没有查出来，导致了后续非常多的麻烦……
比如，有七八扇窗关不上且无法修理，需要重新更换；房屋后方的墙面和地面有裂缝，一下大雨地下室就漏水；浴室的浴缸和马桶太陈旧，住进来半年后，水就漏到了一楼的厨房天花板；草坪到处是秃地，喷水系统也有问题……我可以说上一箩筐。
之所以有这么多坑，还不是因为当时太急于搞定这套学区房了，根本顾不上细看，也没有认真挑选一位靠谱诚信的房屋检测师。
等银行贷款到位，我们就去办理交房拿钥匙了。至此整套购房流程结束。
这次学区房的购买，和我们几年前购买非学区房的经历相比，差别太太太太大了：
1. 非学区房，从看房到交房，一共经历了6个月左右，而学区房只花了1个月；
2. 非学区房出价时，我们是那天唯一的买家；而学区房同一天有6个不同的买家互相竞价；
3.非学区房的成交价比卖家开价低了1.5万美金，学区房却高了1000美金；
4.非学区房更大更新更时尚，却比学区房还要便宜20万美金。我给一个对比图大家看看就知道了（上面是非学区房，下面是学区房）
如今，我们住进这个学区房已有好几个月了，虽然和之前的家相比更小更旧，但孩子步行3分钟就可以到本地最好的小学，从家里出门去购物和买菜也比之前方便很多。
即使当时购房价格不便宜，也很仓促，但总体来说我们觉得还是非常值得的，而且这半年房子的市场估值又涨了1%。
孩子放学后从斜对面这条小路走2分钟就能到家了
现在我偶尔还会关注一下本地的学区房市场，发现即使在疫情之下，附近的学区房仍然是市场上的香馍馍，即使偶尔出来一套，也基本在一两周内就被快速买走了。
看来，美国人民对学区房的追捧，无论什么时候都不会减弱啊。
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本文来源：家长会了么
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石玥_NS3913
