探索农村宅基地未来的“义乌智慧”

日前，赤岸镇蒋坑村将收回的农村宅基地分配权委托义乌市公共资源农村产权交易中心、义乌市产权交易所有限公司组织实施公开拍卖，本次拍卖成交100平方米，每平方米均价3350元。蒋坑村成为义乌市农村宅基地制度改革以来有偿调剂第一村。

义乌市农村宅基地制度改革试点实施两年多来，系统设计了农村宅基地制度改革试点“1+7+9”的制度体系。在不同区域通过城乡新社区集聚建设和农村更新改造探索“户有所居”的多种实现形式，实行宅基地有偿选位，建立农村集体经济组织主导的宅基地有偿使用机制，探索宅基地复垦“集地券”交易制度，农村住房历史遗留问题区分严重违法和轻微违法按不同方式处理，探索“宅基地所有权，分配资格权和使用权”等三权分置，对已完成农村更新改造的村庄允许宅基地使用权在本市集体经济组织成员间跨村转让并办证，这7项制度创新具有先进性，探索农村宅基地未来方向，不仅为发达地区农村宅基地制度改革提供了样板，还为国家提供了实践经验。“在城镇化的发展过程中，合理设计农村宅基地有偿取得、有偿使用等路径，优化土地资源配置，让城市更城市、让乡村更乡村，是深化农村土地制度改革的重要内容。”义乌市国土资源局负责人表示。

敢想敢拼的义乌人，顺应市场客观规律，按照中央顶层设计结合义乌实际，形成了一整套既纪律严明又操作灵活的局面。

权益有保障

交易需保底

吴青芳是义乌下沿塘村的村民，这个村也是义乌以城乡新社区集聚建设方式整村退出宅基地的第一例。一年多前，当村民们刚刚换到安置用地项目即稠江香溪印象新社区集聚建设项目这个新居所的时候，隔壁村还有村民质疑：“怎么高层也愿意换？”而最近，这个“隔壁村”中99%的村民表示，如果能享受下沿塘村的同等政策，他们也非常愿意退出自己的宅基地。

香溪印象项目位于稠江街道龙回小区西侧，西面隔溪规划为公园绿地，由绿城房产代建，是义乌市首批城乡新社区集聚建设项目之一。

夏日里晴朗的早晨，绿树掩映着优美的建筑线条，一些居民在休闲亭里乘凉聊天。

“按照1:5的补偿比例，我在这个小区里有3套住宅，2个商铺，除了自己住的房子外，每年租金收益将近10万元。以前的老宅子宅基地占地100多平方米，总共有三层，上层住人，下层出租，一年租金还不到1万元。”吴青芳说，她家四口人，按照每人30平方米、总共120平方米的住宅保底面积不能出售，其他房子都可以在市场上自由抵押或买卖。

据了解，香溪印象项目总投资4.7亿元。目前可安排住宅的820套中已经安置818套。下沿塘村原村庄用地130亩，新社区集聚通过宅基地权益置换，以高层公寓、产业用房、货币等方式安置，需总用地面积80亩，比原村庄节约用地40%。

“1+7+9”

制度核心智慧

今年是义乌农村土地制度改革试点的攻坚期。两年多前，义乌被确定为全国农村土地制度改革试点城市，承担宅基地制度改革试点任务。两年来，义乌不断以新亮点、新举措推进新城镇化建设，让更多的农民有获得感。

义乌农村宅基地制度改革的核心智慧就是：“1+7+9”的制度体系。这套体系，从宅基地的取得置换、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出、明晰产权及民主管理等七方面进行了制度创新，简称“一意见、七办法、九细则”。

“一意见”，即《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》，作为改革纲领性文件，统领七个办法，这些办法主要包括七项具体配套政策制度，重点破解农民建房难；赋予农民住房财产权抵押、融资、处置功能，盘活农民住房财产权；探索建立农村宅基地使用权转让制度；探索建立超标准占用宅基地等有偿使用制度；建立宅基地退出机制，解决退出宅基地的统筹利用方式等问题；重点解决农村住房历史遗留的土地和规划问题，夯实宅基地权利基础；发挥村民自治组织对农村宅基地的民主管理作用等。

根据七个办法，在操作层面，又设计了九项实施细则，其中，《义乌市农村宅基地有偿调剂细则》规定，农村更新改造取得的宅基地分配权在落地之前，权利人自愿退出宅基地的，在确保户有所居的前提下，遵循自愿有偿的原则，可由村级组织统一回购，再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。

多样化成果

城乡发展更协调

两年多的努力，义乌试点的成果是多样的：

在城镇规划红线范围内，推进城乡新社区集聚建设，提升居住环境，通过租金增加了农民财产性收入；

通过农村住房历史遗留问题处理，让农民宅基地权利有了基础；

通过办理农村宅基地房地一体的不动产权证，农民宅基地权益有了法律保障；

通过宅基地抵押和转让，农民宅基地权能更加完整。通过宅基地抵押贷款，使宅基地这一农民最大的沉睡财产显化。农民经商办企业用钱，可以不用求别人担保，只要凭自己的农村住房不动产权证就可以直接到银行办理了，而且月息只有4.53 。目前，义乌全市24家金融机构均可开展业务办理，已累计办理不动产宅基地抵押登记1475宗，贷款金额8.6亿元。

宅基地，事关农民的核心利益。义乌市在改革实施中紧紧围绕正确处理好农民和土地关系这条主线，坚持农村土地制度改革与国家城镇化综合试点、农村“三位一体”改革、户籍制度改革、扩权强镇改革等国家级、省级各项改革协同推进，系统破解新型城镇化“人往哪里去、钱从哪里来、空间在哪里”的问题，加快推进以人为核心的全域城镇化，真正实现了城乡协调发展。

改革前，义乌市城镇化率为75%，现在义乌城镇化率为78%。改革推进了农业现代化，组建了市镇两级农民合作经济组织联合会和资金互助会，累计发放互助借款贷款超1.8亿元，切实提高了为农综合服务水平。