万达商业地产模式之困

　　这是典型的万达模式，所有的项目从开工到建成不会超过18 个月。只有这样，才能成为地方政府造城的急先锋



    去年9月11日，2013年胡润百富榜发布，大连集团董事长王健林以1350亿元的身家成为中国首富，并创历年新高。这个中国最大商业地产公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全国的万达广场。而这个数字将在2014年被改写成109座，从而使万达持有物业面积接近2300万平方米，“成为全球最大的不动产企业。”

    不过，就在万达凭借“可以复制的模式”深耕城市副中心和三、四线城市的同时，有关空置率高和租金跳水的质疑却始终挂在“金街”铺主的嘴边。而在此之前，他们还打着跟王健林“共同致富”的如意算盘。租金下滑

    张云就是“金街”铺主中的一个。在这个为南方航空(600029)工作了20多年的财务人员看来，通过广州白云万达“一铺养三代”的愿望，似乎正在落空。

    “现在的租金已经几乎被砍到了一半，不过如果不降价，就有租不出去的危险。”张云说。美联物业经纪人陈一帆证实了张云的话，他说：“相比一年多前，白云万达金街的租金至少下跌了20%至30%。”

    与惨淡的现状形成鲜明对比的是，早在开业之初，白云万达给出的预期月租为每平方米250元，而在开业半年后，这一数字甚至冲上了300元的高价。

    如今，租金下降，租户却更加愁眉不展。在白云万达B区经营手机生意的谢智焕称：“做生意最重要的是人气旺，如果租金下降是以客流大幅减少为前提的，那宁可不让它降。”

    现实的情况是，白云万达广场内平日客流并 不多，而呈U 字形围绕在万达广场的金街就更鲜有人流。笔者发现，在平日傍晚7点，因为没有生意，许多金街店铺经营者选择搬把椅子坐在金街中间乘凉。戴德梁行（广 州）商业部助理董事伍林表示，白云万达广场内部主力店的生意比较红火，但室外的街铺就十分冷清，入驻的商户流失率至少在30%。清淡新城

    从广州地铁二号线飞翔公园站A或C 出口出来，就能看到万达广场不远不近地在你面前。不远，是因为直线距离不足500米。不近，则是因为面前横亘着一片荒地和挡板遮盖的工地。除了要走过一片杂草丛生的荒地，还要穿过一条由“三元里街流动商贩疏导区”构成的临时小巷。

    姚怡静几乎每天都要经过白云万达广场。她并不是不爱逛街，却已经有将近一年没有真正进去逛过了。“除非有朋友约在那里吃饭，不然不太会去那里。”她说，“时间长了你就会发现，白云万达逛起来比较麻烦，不能满足太多的购物需求，我宁愿舍近求远去天河商圈。”

    不过早在2010年12月17日，作为第一个A级旗舰店，白云万达广场开业首周的日平均客流量超过10万人。喜欢夸奖自己产品的王健林曾公开表示，“白云万达广场将是广州市商业地产中至精彩的项目”，并预测“即使过了开业旺场期，日均客流量也会在5万人以上”。

    可是随着广州大量商业地产入市，市场上的商铺处于饱和状态。很大一部分投资客被吸引到其他更成熟的商圈，区位优势不明显或许是原因之一。“由于目前白云新城商圈辐射范围有限，整体商业气氛不浓。白云万达目前出现租金下降是暂时性的。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，随着商圈的成熟、配套的完善以及消费水平的上升，未来5年有望扭转租金下降的局面。”贩卖新城美好未来

    如果说白云万达金街租金跳水仅仅是因为“区位优势不明显”，那么一旦跳出白云新城，问题将不复存在。可问题恰恰像传染病一样，不断在其他项目出现。

    最可能的原因是，“模式”病了。

    万达的商业模式是以较低的价格从政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉动区域价值回报政府。可是，在这个过程中需要大量的流动资金，当年缺乏资本市场融资渠道的万达，只能通过出售部分物业完成。

    “万达广场内的业态已经涵盖齐全，导致金街定位十分模糊。”陈一帆说。其实早在2011年，问题就已显现。白云万达金街商铺的早期业主多是温州以及潮汕人，因此使得开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重。然而不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。

    对于消费者而言，更大的问题在广州政府不断造城的语境中。

    去年8月30日，广州萝岗万达广场举行了“盛世万达 锦绣萝岗”奠基活动。随即，拿地才一个多月的萝岗项目就正式开工建设，预计在两年内竣工开业。在大连万达商业地产总裁助理王波看来，“项目建成后将全方位满足群众消费需求、创造大批就业岗位，成为萝岗区的标志性建筑。同时将全面带动萝岗区的经济发展和商业升级，成为广州东部商业的新核心。”

    “这是典型的万达模式，所有的项目从开工到建成不会超过18个月。只有这样，才能成为地方政府造城的急先锋。”谢逸枫说。

    万达就像一台贩卖新城美好未来的机器，高速运转，即使失灵，地价房价也早已被推高。 （消报）