楼市限购全面松绑或在明年

    ◆导报记者 刘勇 济南报道

    继沈阳之后，温州也传出了松绑限购的消息。日前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，温州一手房不再审查房屋拥有情况，即不管已有多少套房，都可新购房。

    与此同时，广州也传出消息，该市采取了“政府对开发商口头传达不发文”的方式对楼市进行松绑。

    上海同策咨询研究部总监张宏伟接受经济导报记者采访时表示，从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。

    近30城市“松绑”

    上海易居房地产研究院报告显示，温州住宅去化周期长达45个月，近似全国最高。另外，2011年9月以来，温州房价已同比下跌33个月。

    据亚太城市房地产研究院跟踪调查统计，今年4月份以来的两个月内，尽管实施举措各不相同，但抛出各种“救市”政策的城市已经增加至30个，其中22个城市是通过半公开或全公开方式实施政策调整的，另外有多个城市以官方否认或叫停了政策调整。

    亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫在接受导报记者采访时表示，地方政府不断实施增加市场信心的政策，主要是为了缓解市场库存压力，减少房企资金沉淀，加速资金流动。同时防止房价下跌，引起金融风险。“从微调的城市特点看，出现政策调整的主要是供应过剩、供需不平衡、自住需求旺盛、库存过高、房价与成交持续下跌、泡沫明显、影响经济下行的三四线城市，按照双向调控原则进行的局部调整。地方政府政策微调自主决定，表明中央调控权已下放地方。”

    张宏伟认为，宏观经济下行，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津、海口、无锡等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来的一段时间内，预计将有一批类似天津、南宁这样的二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。

    13日，国家统计局公布了今年1至5月份全国房地产开发和销售情况等相关数据。数据显示，1至5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7％，增速比1至4月份回落1.7个百分点。截至16日，6月份一线土地市场成交出现降温现象，4个一线城市总成交土地为8宗，合计土地成交额为18.18亿元。“从目前待售的土地看，预计6月份4个一线城市的土地成交额将低于200亿元，也将创造最近几年的最低点。”谢逸枫分析说。

    截至17日，全国35个上市房企发布了今年前5个月数据，整体而言房企在“红5月”的表现并不乐观，除了保利地产等企业的项目在全国促销活动的刺激下有所涨价外，其他企业均延续了前4月的颓势。

    大幅降价不会持续

    有消息称，住建部一位相关司局的人士向媒体确认，“近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出。”报道称，与过去两年一有地方试探放松限购就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默许。

    张宏伟认为，限购取消是大势所趋。当前尽管限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但是，从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，甚至出现昆明将限购资格审批权限下放至开发商的做法。从限购政策调整的趋势来看，他预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。

    谢逸枫认为，市场加速调整的可能性加大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年楼市分化将愈加剧烈。“在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市、人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。”

    这意味着除四大一线城市之外，其他41个二三线限购城市，将可能全面取消限购政策。“沈阳率先取消限购政策，具有非常巨大的特殊意义。不仅释放中央默认地方取消限购政策保增长的强烈信号，更加透露出地方政府扶持房地产市场的决心。”谢逸枫说。

    尽管从大中城市短期市场表现来看，短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是张宏伟认为，这样的现象应该不会持续太久。

    “预计第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松。供求关系较为合理或供不应求的城市房价，将步入平稳上涨的通道。”张宏伟说。