松绑限购救市躁动

    ◆导报记者 刘勇 济南报道

    1日，中国指数研究院发布4月份百城价格指数，数据显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点。虽然住宅平均价格继续上涨，但同比环比涨幅均连续4个月缩小，上涨城市个数明显减少，下跌城市个数明显增加。

    上海同策咨询研究部总监张宏伟接受经济导报记者采访时表示，一季度，宏观经济增速下行，房地产市场表现欠佳，进入4月，市场情况未明显好转。随着不同城市的房地产市场走势分化，部分城市对现行政策有所放松。

    山东样本8涨3跌

    从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45 个城市环比下跌。与3月相比，4月价格上涨的城市数量减少8个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7285元/平方米，环比上月上涨0.14%。

    中国指数研究院的分析认为，开发房企迫于资金回款和去化压力，平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多；但购房者对后市降价预期继续升温，进一步观望并放缓入市，多数住宅项目开盘去化情况并不乐观。在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下，4月房地产市场表现“旺季不旺”，全国住宅均价与3月基本持平，房价下跌城市数量明显增多。

    导报记者统计发现，在入选的11个山东样本中，包括德州和济南在内的8个城市上涨，其中涨幅最高的是德州，环比上涨0.38%，青岛、菏泽和潍坊3个城市下跌，其中潍坊以跌1.56%位居山东板块最后一位，在总排名中位居第93位。

    就在上述报告发布前几天，天津市与南宁市限购政策发生变化：天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海新区范围内无房，即可在新区购房；而南宁市房管局发文称：从今年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这是首批地方政府明确提出放松楼市限购的政策。

    松绑令或将频出

    张宏伟认为，当前宏观经济下行，同时房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间，预计将有一批类似于天津、南宁的二三线城市出台定向放松限购的相关措施。

    他认为，从天津、南宁两地限购政策调整特征来看，两者均是从区域的角度适度调整并放松限购政策执行标准，扩大符合购房资格的群体范围。“总体来看，扩大了城市与区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交，适度改变这些城市或区域房地产市场2014年年初以来下滑的局面。”张宏伟说。

    与天津和南宁不同的是，无锡打响了通过户籍改革侧面突破限购的第一枪。4月22日，无锡户籍新政正式出台。

    张宏伟认为，在无锡市限购限贷没有可能直接放松的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，成为无锡市楼市调控政策短期微调，刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。“有条件地定向宽松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策的趋势，这或许会成为侧面突破限购的方法之一。”他说。

    济南难现大幅降价

    在山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗看来，济南房价一直呈现稳步攀升状态，没有出现大起大落，其在调整时也不会出现较大幅度下滑。

    “去年济南土地成交总价前十的项目中，8宗居住用地中的7宗已经进入或即将进入市场。供应大幅增加，而需求却仍然处于一种被‘绑着’的状态，势必带来市场存量房进一步增加，房企的压力逐步加大。”百居安总经理熊良顶认为，在当前的市场氛围下，需求无法进一步扩大。

    随着销售压力不断增加，部分对资金要求较为迫切的开发商会在价格上逐步“让步”，尤其是在供应量较大的济南西站片区和东部等区域，可能会出现“价格战”；有的开发商会直接做出降价行为，卖方的分化将进一步加剧。由于济南市场没有出现普遍滞销和断崖式下跌，因此，多数楼盘的房价在一段时期内不会出现大幅下调。